Mieter zahlt nicht. Was kann man als Vermieter tun?

Das deutsche Mietrecht ist bekannt dafür mieterfreundlich ausgerichtet zu sein. Probleme mit dem Mieter können für Vermieter häufig ein langwieriges und belastendes Unterfangen bedeuten. Ob ausgebliebene Mietzahlung, Kautionsüberweisungen, Nebenkostenzahlungen oder auch verminderter Mietzahlung wegen Mietminderung, dem Vermieter stehen unterschiedliche Maßnahmen sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich zur Verfügung. Die Anwendung der richtigen Maßnahme zum richtigen Zeitpunkt kann für Vermieter den Erfolg ausmachen. 

Das Gespräch mit dem Mieter, um seine Motive zu verstehen

In einem persönlichen Gespräch sollten Vermieter zunächst herausfinden, welcher Grund für die ausgeblieben Zahlung besteht und wie hoch die Chancen einer Begleichung der Forderung sind. Es ist möglich, dass der Mieter zahlen möchten aber aktuell nicht kann oder, dass ein Missverständnis besteht. Es ist aber auch möglich, dass der Mieter nicht zahlen möchte. 

Sofern Sie die Absicht der Zahlung durch den Mieter erkennen, vereinbaren Sie angepasste Rückzahlungsmodalitäten. In dieser Situation ist es wichtig, dass Sie keinen Teilzahlungsverzicht verkünden. 

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Schriftliche Zahlungsaufforderung und formelle Abmahnung

Will der Mieter nicht zahlen oder ist nicht erreichbar, dann sollten Sie eine schriftliche Abmahnung in Kombination mit einer Zahlungsaufforderung verfassen und dem Mieter per Einschreiben zustellen. Für eine gültige Abmahnung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. In Bezug auf Zahlungsverzug muss der Mieter mehrfach die Miete verspätet, mehrfach nur in Teilen oder einmal gar nicht bezahlt haben. Für eine wirksame Abmahnung sind einige formelle Vorgaben bei der Erstellung einzuhalten. Unter anderem sind die Anschrift des Vermieters und des Mieters, die Summe der offenen Beträge, die Anzahl der offenen Mietzahlungen und insbesondere ein Stichtag zu nennen, zu welchem die Zahlung auf dem genannten Konto des Vermieters eingehen muss. Versenden Sie die Abmahnung per Einschreiben. 

Sobald die gesetzte Frist erreicht ist und die Zahlung nicht eingegangen ist, kann die Forderung an ein Inkassobüro übergeben werden. Für einen erhöhten Nachdruck und die Sicherheit der formellen Konformität kann auch ein Anwalt die Mahnung verfassen. Liegt die Forderung bereits zu diesem Zeitpunkt über 5.000 € empfehlen wir Ihnen einen Anwalt, da dieser das Verfahren auch vor einem Landgericht führen kann. 

Über das Netzwerk von Dominus finden Sie sowohl spezialisierte Inkassobüros als auch Fachanwälte mit Erfahrung für diesen Fall.

Ordentliche oder fristlose Kündigung

‍^‍Sofern die Frist der Zahlungsaufforderung ohne Zahlungseingang verstrichen ist, können Sie den Mieter nach 8 Tagen kündigen. Abhängig von den Umständen kann statt einer ordentlichen Kündigung auch eine fristlose Kündigung möglich sein.  Im Vergleich zu einer ordentlichen Kündigung entfällt bei einer außerordentlichen („fristlosen“) Kündigung die Kündigungsfrist. Für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Der geforderte Betrag muss zwei Monatskaltmieten übersteigen. Dieses Kriterium kann auch durch Aufsummierung von mehrmalig nur anteilig gezahlten Mieten erfüllt werden. Eine formelle Abmahnung zuvor ist empfehlenswert. 

Bei einer ordentlichen Kündigung sind generell folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

1. Es besteht nachweislich eine Vertragsverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf des Vermieters oder wirtschaftliche Gründe des Vermieters. Bei offenen Forderungen gegenüber dem Mieter oder ständig verspäteten Mietzahlungen bezieht sich die Kündigung auf die Verletzung des Mietvertrags. 
2. Es sind zudem die gesetzlichen Kündigungsfristen nach BGB neben den formellen Inhalten eines Kündigungsschreibens zu beachten.
3. Zum anderen muss der Kündigung eine erfolglose Abmahnung vorausgegangen sein.

Haus&Partner-Hinweis: Für die Rechtmäßigkeit und Verhältnismäßigkeit einer Mietminderung trägt der Mieter die volle Verantwortung. Ist die Mietminderung zu hoch, entsteht ein Zahlungsrückstand. Dieser Zahlungsrückstand bietet dem Vermieter wiederrum die Kündigungsmöglichkeit. Über die Angemessenheit einer Mieterminderung entscheidet letztendlich das Gericht.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Kündigungsmöglichkeiten ist neben der Fristlosigkeit auch die Möglichkeit des Mieters die Kündigung durch Zahlung abzuwehren. Dies stellt für den Vermieter ein Risiko dar. Da eine fristlose Kündigung durch ein Gerichtsverfahren durchsetzet werden muss und der Mieter ohne grobes Verschulden nachträglich die Forderung wirksam begleichen kann, führt eine fristlose Kündigung zu Kosten und nicht immer zu Erfolg.  Eine ordentliche, wirksame Kündigung kann nicht durch Zahlung abgewendet werden durch den Mieter. 

Bei einer Kündigung macht es Sinn eine Einschätzung von einem Dominus-Experten zu erhalten. Je nach Ihrer Sachlage finden Sie den richtigen Experten im Dominus-Netzwerk, ob Rechtsanwalt für Mietrecht oder Sachverständigen für Wohnungsmängel. 

Dominus-Hinweis: Falls der Mieter neu angezogen ist und seit Anfang an keine Miete gezahlt hat, kann ein Einmietbetrug vorliegen. Ein Betrug setzt voraus, dass der Mieter nie vor hatte Miete zu zahlen. Für solche Fälle bieten wir über unser Netzwerk für Mietausfallversicherungen und Rechtsschutzversicherungen.

Vermieterpfandrecht als schwer durchsetzbare Maßnahme

Ein weiteres Mittel offene Forderung vom Mieter zu erhalten ist das Vermieterpfandrecht nach § 562. Allerdings gibt es zur erfolgreichen Durchsetzung einige Hürden, weshalb das Pfandrecht nicht häufig zur Begleichung der Forderungen führt.

Um vom Pfandrecht Gebrauch zu machen, sollten Vermieter zunächst das Pfandrecht in der Abmahnung ankündigen und eine Frist von 3 Wochen setzen. Ist die Frist erreicht und die Forderung offen, darf der Mieter keine pfändbaren Wertgegenstände mehr aus der Wohnung entfernen. Andernfalls droht Mietern eine Geld- oder Freiheitsstrafe nach 289 § StGB. 

Falls Ihnen pfändbare Gegenstände bereits bekannt sind, beschreiben Sie diese möglichst genau im Schreiben z.B. Bose Soundanlage, grüner Billardtisch. Unpfändbar sind Gegenstände nach § 811 Abs. 1 ZPO. des persönlichen und beruflichen Gebrauchs oder zum Haushalt gehörende Gegenstände wie Fernseher, Küchengeräte und Bekleidung.  

Dominus-Hinweis: Wenn es schnell gehen muss und der Mieter z.B schon die Wohnung ausräumt, können Vermieter Ihr Pfandrecht auch wirksam mündlich erklären.

Zur letztendlichen Durchsetzung des Pfandrechts benötigen Sie einen Vollstreckungstitel, welchen Sie über ein Gerichtsverfahren erhalten. 

Klagen, wenn die außergerichtlichen Möglichkeiten erschöpft sind

Wenn sich der Mieter immer noch weigert die offene Forderung zu zahlen, sollten Vermieter gerichtliche Schritte gehen. Hierbei gibt es grundsätzlich zwei Optionen, um den gewünschten Vollstreckungstitel zu erhalten. Der Vollstreckungstitel zwingt den Mieter wirksam die offenen Forderungen zu begleichen und ist die Voraussetzung für das Einsetzen eines Gerichtsvollziehers. Das Mahnverfahren ist die einfache und schnelle Option. Vermieter müssen hierzu lediglich einen Mahnantrag bei Gericht einreichen. Das Gericht stellt dann den Mahnbescheid dem Mieter zu. Damit das Mahnverfahren erfolgreich ist und ein Vollstreckungstitel (Vollstreckungsbescheid) erwirkt wird, darf der Mieter dem Mahnbescheid nicht innerhalb von vier Wochen widersprechen.

Wenn der Mieter gegen den Mahnbescheid widerspricht oder mit gewisser Sicherheit es tun würde, bleibt Ihnen die zweite Option – das Klageverfahren. Bei einem gerichtlichen Vorgehen – Mahn- & Klageverfahren – sollten Vermieter einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuziehen. Das Dominus-Netzwerk bietet Vermietern unverbindlichen Zugang zu spezialisierten Fachanwälten aus der Region. Bei erfolgreicher Klage trägt der Mieter die Prozesskosten.

Dominus-Hinweis Vor der Einreichung einer Klage kann die Kündigung des Mietverhältnis sinnvoll sein. Es ist allerdings im Sinne der Strategie ratsam, bereits bei der Kündigung mit einem Fachanwalt gesprochen zu haben.

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Wir unterstützen Sie mit unserer Erfahrung und unserem Wissen. Bei Dominus finden Sie spezialisierte Fachanwälte, Inkasso-Büros, Sachverständige und weitere Dienstleister.

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