Mieter soll ausziehen.

Wenn Vermieter Ihre Wohnung modernisieren wollen, verkaufen wollen oder neuvermieten wollen, und der aktuelle Mieter nicht mitspielt, ist guter Rat teuer. Das Gesetz ist grundsätzlich auf der Seite des Mieters. Anders sieht es aus, wenn der Mieter sich Verfehlung leistet. In unseren Dominus-Ratgeber „Mieter zahlt nicht. Was kann man als Vermieter tun?“

und „Mieter lässt Wohnung verwahrlosen. So Handeln Vermieter richtig.“ erfahren Vermieter was zu tun ist.

Wenn der Mieter keine typischen, kündigungswirksamen Verfehlungen leistet, bleiben dem Vermieter weitere Möglichkeiten den Mieter zum Auszug zu bewegen. ‍

Prüfung anderweitiger wirksamer Kündigungsmöglichkeiten

Im ersten Schritt sollten Vermieter prüfen, ob ein anderer möglicher Kündigungsgrund zutrifft. Neben den typischen Verfehlungen eines Mieters wie Zahlungsverzug, Missachtung Hausordnung oder Schädigung der Bausubstanz durch Verwahrlosung, sind folgende Gründe möglich:

1. Kündigung wegen Eigenbedarf nach §573 BGB

Sofern der Vermieter, ein Verwandter des Vermieters oder eine Haushaltshilfe des Vermieters berechtigtes Interesse an der Bewohnung des Mietobjekts hat, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Auch eine gewerbliche Nutzung oder eine Nutzung als Zweit-/Ferienwohnung kann einen Eigenbedarf rechtfertigen. Ein berichtigtes Interesse muss allerdings grundsätzlich bestehen. Die Wohnungsgröße sollte zum Beispiel zum Wohnbedarf der jeweiligen Person passen. Die Haushaltshilfe sollte mit dem Einzug in der Nähe der Adresse des Vermieters wohnen.

Mieter können wirksam gegen eine Eigenbedarfsanmeldung argumentieren, wenn im Haus eine weitere Wohnung leer steht oder wenn der Grund für den Eigenbedarf vor Abschluss des Mietvertrages bereits vorhersehbar war.

Wird ein Eigenbedarf nur vorgetäuscht, besteht Anspruch auf Schadensersatz durch den Mieter. Diese ist in der Praxis allerdings wegen der Beweisschwierigkeit selten durchsetzbar. Eine Räumungsklage auf Basis eines vorgetäuschten Eigenbedarfs ist Prozessbetrug und stellt damit eine Straftat dar.
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2. Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen – Verwertungskündigung 

Auch wirtschaftliche Gründe auf Seite des Vermieters können eine Kündigung rechtfertigen. Die sogenannte Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter in wirtschaftlicher Notlage ist und dieser das Objekt ohne laufendes Mietverhältnis zu einem deutlich höheren Preis verkaufen kann. Ein weiterer Grund für die Verwertungskündigung besteht bei einem stark sanierungsbedürftigen Gebäude, das nicht ohne Auszug des Mieters ausreichend durchgeführt werden kann.

Dominus-Hinweis: Ein Härtefall des Mieters steht den genannten Kündigungsgründen entgegen und muss gerichtlich abgewogen werden. Härtefälle liegen vor, wenn der Mieter aufgrund von Alter, Krankheit oder Schwangerschaft, sozialer Verwurzelung am Wohnort oder insbesondere einer Kombination ein Auszug nicht ohne Härte zumutbar ist. 

3. Kündigung wegen untypischer Verfehlungen des Mieters

Untypische, aber nicht seltene Abmahnungsgründe können auch die Grundlage für eine Kündigung ergeben. Vermieter können auch über Abmahnung von vertragswidrigem Verhalten den Weg zu einer berechtigen Kündigung ebenen. Mögliche Abmahnungsgründe sind:

• Wegen verweigerten Zutritts zur Mietwohnung bei dringend notwenigen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen 
• Unerlaubte Untervermietung der vermieteten Räumlichkeiten
• Bauliche Veränderung der Mietsache durch den Mieter
• Gewerbliche Nutzung der Mietsache durch den Mieter
• Haltung von Haustieren, welche laut Mietvertrag nicht erlaubt sind
• Missachtung der Hausordnung zum Beispiel durch Ruhestörung
  
  

Dominus-Tipp: Wenn mehrere Abmahnungsgründe bestehen, mahnen Sie jede Verfehlung des Mieters ab. Da Sie so Ihre Chance erhöhen wegen Wiederholung oder wegen der Vielzahl der Verfehlung fristlos kündigen zu können. 

Für einen erhöhten Nachdruck und die Sicherheit der formellen Konformität kann auch ein Anwalt die Mahnung verfassen. Über das Netzwerk von Dominus finden Sie Fachanwälte mit Erfahrung in diesem Bereich.‍

‍Aufhebungsvertrag mit dem Mieter abschließen

Finden sich keine wirksamen Kündigungsgründe oder ist der Aufwand der Durchsetzung zu groß, ist eine einfache Lösung der Aufhebungsvertrag. Durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag lässt sich der Mietvertrag aufheben, damit lassen sich viele Hürden wie Kündigungsvoraussetzungen und auch ein Gerichtsverfahren umgehen. 

Beim Vorgehen ist zu berücksichtigen, dass die Regelungen im Mietvertrag nicht mehr gelten und somit Schönheitsreparaturen, Kautionsrückzahlung und Nebenkostenabrechnung geregelt werden sollten. In der Praxis fällt bei einer durch den Vermieter initiierten Aufhebung des Mietverhältnisses eine Aufhebungsprämie für den Mieter an.

Für ein effektives Vorgehen, um einen Aufhebungsvertrag beim Mieter anzubringen, finden sich über das Dominus-Netzwerk erfahrene Dienstleister wie Inkassobüros und Mietrechtsanwälte.

Dominus-Hinweis: Ein Aufhebungsvertrag ist dann vor Gericht nichtig, wenn der Mieter eine arglistige Täuschung im Rahmen des Vertrags nachweisen kann. Ist dies der Fall, gilt der Mietvertrag weiter.
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Die perfiden, außergerichtlichen Möglichkeiten von Investoren

Besteht keine Kündigungsmöglichkeit und keine Möglichkeit für ein Aufhebungsvertrag, arbeiten viele größere Investoren mit unfairen Techniken. Diese sind meist abhängig von den Motiven fragwürdig. Wollen Vermieter Ihre Mieter zum Auszug bewegen, werden

1. Wasser, Heizung oder Strom aufgrund von aufwendigen Bauarbeiten für längere Zeit abgestellt. Ein Nachweis über die Schuld des Vermieters ist schwierig.
2. energetische Sanierung durchgeführt, um eine starke Mieterhöhung zu begründen.
3. Renovierungsarbeiten an der Hausfassade durchgeführt, um die Wohnung zu verdunkeln.

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Wir unterstützen Sie mit unserer Erfahrung und unserem Wissen. Bei Dominus finden Sie spezialisierte Fachanwälte, Inkasso-Büros, Sachverständige und weitere Dienstleister.

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