Eine Verwahrlosung der Wohnung durch den Mieter kann ein Albtraum für Vermieter sein. Verwahrlosung kann dabei viele Züge annehmen wie das Vollstellen der Wohnung mit Gegenständen, Ansammlung von Müll, mangelnde Hygiene durch Lebensmittelreste in der Küche oder durch Schimmel im Bad. Als Vermieter sollten Sie rechtzeitig die richtigen Schritte einleiten.

Grundsätzlich hat jeder Mieter das Recht zu entscheiden, wie er leben möchte. Entsprechend lassen Gerichte Mietern Freiheit bei Nutzung und Ordnung der Mietwohnung. Gleichzeitig hat der Mieter mietvertragliche Pflichten, in diesem Zusammenhang die Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit dem Mietobjekt nach § 543 Abs. 2 BGB und dem Hausfrieden nach § 569 Abs. 2 BGB. 

Eine objektive und rechtliche Grenze ist erreicht, wenn

• die Bausubstanz der Wohnung geschädigt wird z.B. weil kein Luftaustausch mehr möglich ist oder sich Schimmel bildet
• die anderen Hausbewohner durch Gestank beeinträchtigt werden
• die Ausbreitung von Krankheitserregern droht
• Ungeziefer in der Wohnung lebt. Hierbei muss klar nachgewiesen werden, dass das Ungeziefer nicht hätte auch andere Gründe haben können.
  

Dominus-Hinweis: Sollte die Verwahrlosung der Wohnung durch gesundheitliche Einschränkung begründet sein, sollten Sie sich bemühen Hilfe über soziale Dienste oder Angehörige zu organisieren. Rechtliche Schritte wie eine Abmahnung oder Kündigung hat hier schlechte Aussichten, denn auch Richter sind hier nicht auf Ihrer Seite.

Formelle Abmahnung als erster Schritt zur Besserung

Im ersten Schritt sollten Sie eine schriftliche Abmahnung verfassen und dem Mieter per Einschreiben zustellen. Die Abmahnung ist auch in den meisten Fällen eine Voraussetzung für die wirksame Kündigung.

Für eine gültige Abmahnung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. In Bezug auf Verwahrlosung kommen folgende Gründe in Frage:  

1. Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung, deren Einhaltung der Mieter mit dem Mietvertrag zugestimmt hat. Über die Hausordnung werden Lärmbelästigung und auch die Reinigungspflicht des Treppenhauses oder Hausflurs geregelt.
2. Der Mieter heizt oder lüftet mangelhaft, so dass Schimmelbefall droht. 
3. Im Mietobjekt werden Tiere wie Hunde oder Katzen gehalten, obwohl es vertraglich ausgeschlossen ist. Kleintiere wie Hamster und Vögel lassen sich vertraglich nicht ausschließen. 
4. Der Mieter hat die Wohnung unerlaubt untervermietet und damit an Dritte überlassen
   

Für eine wirksame Abmahnung sind einige formelle Vorgaben bei der Erstellung einzuhalten. Unter anderem sind die Anschrift des Vermieters und des Mieters und ein Stichtag zu nennen, zu welchem die Pflichtverletzung revidiert sein muss. Versenden Sie die Abmahnung per Einschreiben. 

Für einen erhöhten Nachdruck und die Sicherheit der formellen Konformität kann auch ein Anwalt die Mahnung verfassen. Über das Netzwerk von Dominus finden Sie Fachanwälte mit Erfahrung in diesem Bereich.

Dominus-Hinweis: Sofern der Mieter keine nötige Einsicht gegenüber seinen Verfehlungen zeigt oder zeigen würde, ist eine Abmahnung nicht erforderlich. In diesem Fall ist die Vertragsgrundlage zwischen Mieter und Vermieter erheblich gestört. 

Ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Sofern nach Ablauf der Abmahnungsfrist keine Besserung eingetreten ist, können Sie den Mieter kündigen. Abhängig von den Umständen kann statt einer ordentlichen Kündigung auch eine fristlose Kündigung möglich sein.  Im Vergleich zu einer ordentlichen Kündigung entfällt bei einer außerordentlichen („fristlosen“) Kündigung die Kündigungsfrist.

Für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Wohnung muss in einem derart unhygienischen Zustand sein, dass es zu einer Beeinträchtigung der Mitmieter kommt. Eine formelle Abmahnung zuvor ist nötig. 

Bei einer ordentlichen Kündigung sind generell folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

1. Es besteht nachweislich eine Vertragsverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf des Vermieters oder wirtschaftliche Gründe des Vermieters. Bei Verwahrlosung der Wohnung bezieht sich die Kündigung auf die Verletzung des Mietvertrags nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB und die damit vereinbarten Pflichten des Mieters. 
2. Es sind zudem die gesetzlichen Kündigungsfristen nach BGB neben den formellen Inhalten eines Kündigungsschreibens zu beachten.
3. Zum anderen muss der Kündigung eine erfolglose Abmahnung vorausgegangen sein.

Die Räumungsklage und Entrümpelung als Abschluss der Mietermisere

Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht und zieht nicht aus, bleibt dem Vermieter die Räumungsklage. Mit einem wirksamen Urteil vom Gericht kann die Wohnung zwangsgeräumt werden. Damit kommen neue Herausforderungen auf den Vermieter zu: Entrümpelung und Reinigung der Wohnung.

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